DAB (Dansk Almennyttigt Boligselskab)
DAB - og ulovlig overskudspolitik !

Varmemålerne skal være egnede
Uddrag af artikel fra bladet Lejer i Danmark, forår 2012:

Varmemålerne skal være egnede

Af Jakob Lindberg


I en opsigtsvækkende dom trak Boligretten i Roskilde tæppet væk under anvendelsen af de gamle fordampningsmålere ved udarbejdelsen af varmeregnskaber. En lejer fra Køge fik domstolens ord for, at hendes varmeregning skulle omberegnes, fordi målerne i ejendommen var uegnede.

Fejl i varmeregnskaber giver anledning til mange sager ved beboerklagenævnene og huslejenævnene rundt omkring i landet - sprcielt i beboerklagenævnene, som behandler klager inden for det almene byggeri.

Sagens udfald er som regel forudsigeligt: Beboerklagenævnsmedlemmerne kaster et blik på varmeregnskabet, og da de typisk ikke har sagskundskab inden for varmeteknik eller målingsteknik, bliver kendelsen således: "Varmeregnskabet godkendes, da der ikke er påvist nogen fejl i aflæsningen eller ved målerne".

Disse kendelser bliver meget sjældent anket til domstolene. De angår som regel kun beløb på nogle få tusinde kroner, så kun de mest idealistiske advokater kan overhovedet forestille sig at føre sådan en sag videre. Og derved bliver nævnene både første og sidste retsinstans, når de skal afgøre en type af sager, hvor de mangler sagskundskab.

Skovparken:
Alligevel skete det uventede, da en stædig kvindelig lejer i Køge i 2006, ikke ville acceptere sin varmeregning. Hun gik til Køge Lejerforening og hendes sagsbehandler begyndte at grave i sagen. Sagsbehandleren, Lone Nestved fremskaffede den såkaldte kontrolmanual for bebyggelsens varmemålere.
Kontrolmanualen er et dokument, der skal findes i enhver ejendom, og som alle beboere har ret til indsigt i.

I kontrolmanualen, stod der blandt andet, at varmemålerne var af typen CL 48, hvilket betyder at den er produceret i 1948 altså for mere end 60 år siden. Men der stod noget der var endnu mere interessant, nemlig at målerne var egnede til "ikke-lavtemperaturanlæg".

Forskellige varmeanlæg:
I fagsproget betyder et "lavtemperaturanlæg" at temperaturen af det vand, der løber igennem radiatorerne i en stor del af året er mindre end 60 grader. At måleren CL 48 var egnede til "ikke-lavtemperaturanlæg" betød altså, at de var egnede til at måle varmeafgivelsen fra en radiator, hvis radiatoren var er mindst 60 grader varm, men uegnede, hvis radiatortemperaturen er under 60 grader.

I bebyggelsen Skovparken, som er opført i 1950-erne, har man idag lavtemperatur.
Efter energikriserne i 70-erne og 80-erne begyndte man overalt i landet at isolere ejendommene for at spare på varmen. Mange steder udskiftede man radiatorerne for at få større radiatorer. Dette havde den fordel, at man kunne køre med lavere temperatur i varmeanlægget, hvilket sparer varme og derved penge for beboerne.

Det var også sket i Skovparken, men man havde stadig de gamle målere, der kun var egnede til at måle i "ikke-lavtemperaturanlæg".

Beboerklagenævnet:
Man skulle tro, at når det direkte står i kontrolmanualen at målerne er uegnede, så måtte beboerklagenævnet tage konsekvensen. Men nej.
På trods af Lone Nestveds dokumentation gjorde beboerklagenævnet i Køge som de plejede: Man godkendte varmeregnskabet, som det var fremlagt af DAB.

Det skete med stemmerne 2-1, idet forfatteren til denne artikel som lejerrepræsentant i nævnet stemte for, at varmeregnskabet skulle omberegnes efter kvadratmeter.

Boligretten:
Heldigvis gav lejeren ikke op. Hun ankede sagen til boligretten. Hendes påstand var at udlejeren, DAB skulle anerkende, at hendes udgifter til varme i varmeregnskabsåret 2005-6 skulle beregnes ud fra lejlighedens areal i forhold til hele ejendommens areal - i stedet for ud fra varmemålerne. Hendes argument var, at varmemålerne ikke opfyldte kravet i almenlejelovens § 54 til, at varmemålerne skal være "egnede".

Ekspert:
I boligretten fik hendes advokat udmeldt et såkaldt "syn og skøn". Det foregår ved, at retten efter forhandling med sagens parter udpeger en ekspert, som skal undersøge en sag og give svar på de spørgsmål som parterne stiller.
Eksperten i denne sag var ingeniør ved Teknologisk Institut, Otto Paulsen. I dommen fra Boligretten er der et udførligt referat af hans vidneudsagn, som jeg vil referere i detaljer:

Første fejlkilde:
I følge Otto Paulsen, var det typisk for ejendomme opført i 1950-erne, at varmen i en radiator gik ind med 90 grader og ud med 70 grader, altså betydeligt over over det, der anvendes i dag. Den type målere der blev sat op måler radiatorens varme typisk 3/4 oppe på radiatoren. Jo større en radiator er, jo mindre behøver den at være varm for at varme rummet op. Typisk vil en stor radiator kun være varm i toppen. Hvis man forestiller sig en lejer, der gerne vil have det koldt, vil denne lukke lidt op for radiatoren. Så vil radiatoren kun være varm øverst oppe. Varmen vil slet ikke nå ned, hvor måleren sidder.

Anden fejlkilde:
Hvis man modsat forestiller sig en lejer, der vil have det varmt, vil lejeren lukke mere op for radiatoren. Så vil en større flade på radiatoren blive varm. Radiatoren vil derfor typisk være varm lige ud for, hvor måleren sidder. Måleren har den forudsætning, at man skal betale for forskellen mellem rumtemperatur på 20 grader og radiatorens temperatur. Hvis der er tale om en lille radiator, der skal varme et rum op til en høj temperatur, skal den lukkes overordentlig meget op. Dermed skal radiatoren være overordentlig varm. Derfor vil måleren vise et særligt stort varmeforbrug.
Hvis der i det samme rum var en større radiator behøvede den ikke at være lige så varm. Derfor vil den samme måler med det samme reelle varmeforbrug vise et lavere varmeforbrug.

Tredie fejlkilde:
Den måler der er i Skovparken er en CL 48. Målere er opdelt i en A-klasse og en B-klasse. CL 48 måleren hører til A-klassen. A-klassen er en måler, der har en relativt kort skala. Måleren fungerer ved, at en væske i et rør fordamper. Jo længere dette rør er, jo finere gradinddeling kan der være på måleren. Jo mere præcist kan den aflæses.
Denne måler kan derfor ikke aflæses særligt præcist.
Dette har særligt stor betydning hvis der er lidt forbrug.
Altså hvis man kører med lavere temperetur på radiatoren, end det opridndeligt var tænkt. Derfor er betydningen af den grove skala større ved sådanne lave temperaturer, som dette anlæg kører med.

Fordampningsmålere forældede:
Skønsmanden udtalte, at der næppe i dag er fordampningsmålere, der vil kunne godkendes som grundlag for et varmeregnskab, hvis man skulle bygge forfra i dag. Om Skovparkens målere udtalte han: "Måleren er altså ikke egnet til dette varmeanlæg, hvilket betyder, at der kan forekomme betydelige fordelingsfejl i varmeregnskabet."

Advokaternes argumenter:
Advokaternes diskussion kom i høj grad til at dreje sig om, hvilke lovbestemmelser, der skulle lægges til grund.
DAB,s advokat fremhævede, at der i den såkaldte målerbekendtgørelse fra Erhvervsfremmestyrelsen fra 1997 står, at målertype CL 48 og andre ældre målere fortsat kan anvendes, selv om de ikke er typegodkendte. Målerbekendtgørelsen stillede kun krav om typegodkendte målere i byggeri, der tages i brug efter 1. august 1998.

Lejerens advokat lagde vægt på almenlejelovens § 54, stk. 1. Her står, at målerne skal være "egnede". Det var de ikke efter skønsmandens udsagn. Målerbekendtgørelsens dispensation for målere i gamle ejendomme kan ikke tillægges virkning, hvis det strider mod kravet i almenlejeloven.

Dommen:
De tre dommere var uenige. Lægdommer, Steen Hjort Christensen, der er udpeget af udlejersiden gav en udførlig begrundelse, med følgende konklusion: Der er ikke noget krav i lovgivningen om, at legalt etablerede ældre varmemålere skal leve op til nutidig standard. Målerne er heller ikke uegnede blot fordi en lejligheds varmeanlæg ikke stemmer overens med dimensioneringen til målertypen.
Den juridiske dommer, Mogens Pedersen og lægdommer, Kalus Willer, der er udpeget af lejersiden, lagde vægt på skønsmandens konklusion: At de anvendte målere var egnede, da de blev sat op, men ikke er egnede, sådan som anlægget fungerer nu.
De fandt intet grundlag for ikke at følge skønsmandens erklæring og vurdering.
Argumentet om, at der kun var een lejer, der havde gjort indsigelse mod varmeregnskabet blev imødegået med disse ord: "Lejere der er blevet begunstiget af fejl i varmeregnskabet, skal ikke kunne hindre andre i at opnå deres ret. Derfor kan enhver lejer alene kræve, at en boligforening overholder lov om leje af almene boliger."

Kommentar:
DAB ankede dommen til landsretten, men opgav senere ankesagen. Godt for lejeren, men alligevel lidt ærgeligt, for nu får vi ikke svar på spørgsmålet:
Ville landsretten ligesom boligretten have fordømt de forældede varmemålere?

Ville vi være tilfreds med at man på danske hospitaler anvendte målerudstyr fra 1948, når der findes noget der er bedre? Nej vel? Kun det bedste er godt nok til de syge. Sådan må det også være for beboerne i lejligheder, andelsboliger og ejerlejligheder, som i dag må trækkes med uegnede varmemålere.

Kilde: Retten i Roskilde.
Dom afsagt den 29. april 2011 i sag nr. BS 7A-1357/2007. Lejerne var repræsenteret af Morten Tarp fra advokatfirmaet Bjarne Overmark.





























Hej!
Prøv at lave din egen hjemmeside ligesom mig! Det er nemt, og du kan prøve det gratis
ANNONCE